공시지가가 높으면 좋을까요?

반대로 낮으면 좋을까요?

대충의 결론은 이렇습니다.

1. 부동산을 팔지 않고 계속 보유하고 싶은 경우는 공시지가 높아봐야 세금만 더 많이 나옵니다.

보유하고 있는 동안 세금을 매기는 기준이 공시라는 이름이 들어간 땅 값 또는 건물에 대한 가격입니다.

2. 반대로 국가나 지방자치단체에서 내 땅을 수용하는 대가로 보상을 해주겠다고 하면 이 경우는 얘기가 달라집니다. 공시된 가격이 높을수록 보상 가격도 높아지겠죠!!

오늘은 공시지가에 대해 알아볼까 합니다.

공시라는 말은 네이버 사전에 이렇게 나옵니다.  “공공 기관이 권리의 발생, 변경, 소멸 따위의 내용을 공개적으로 게시하여 일반에게 널리 알림” 비슷한 말로는 공고, 공포, 반포 등이 있습니다.

쉽게 얘기해서 공공기관이 알려준다는 얘기라고 이해하면 될 것 같습니다.

지가는 땅값을 말합니다. 이거 모르는 분은 안계실테구요.

여기서 의문이 생깁니다. 그럼 건물 값은?

이게 머리 좀 아픈 분야입니다.

아파트와 같은 경우는 공동주택가격이라는 이름으로 매년 알려줍니다.

단독주택 같은 경우도 개별주택가격에 대해 공시를 합니다.

그런데, 상가, 공장, 사무실 등과 같은 건물은 얘기가 달라집니다.

이런 건물은 공시가격이 없구요... 일일이 계산해야합니다. 아무나 못합니다.

책으로 한권이 넘는 분량입니다. 시간나시는 분은 한번 도전해 보시길...

여기서 한숨 쉬고 건물가격은 나중에 살펴보기로 하고 공시지가에 대해서만 얘기해 볼까합니다.

국토교통부에가보면...

* 개별공시지가란

개별공시지가는 국토교통부장관이 매년 공시하는 표준지공시지가를 기준으로 시장.군수.구청장이 조사한 개별토지의 특성과 비교표준지의 특성을 비교하여 , 토지가격비준표상의 토지특성차이에 다른 가격배율을 산출하고 이를 표준지공시지가에 곱하여 지가를 산정 후 감정평가업자의 검증을 받아 토지소유자 등의 의견수렴과 시.군.구 부동산평가위원회 심의 등의 절차를 거쳐 시장.군수.구청장이 결정.공시하는 개별토지의 단위면적당 가격(원/제곱미터)를 말함.

그런데 여기서 한 가지 짚고 넘어가야 할 부분이 있습니다.

개별 필지에 대한 공시지가는 비교표준지와 비교해서 땅 값을 결정하게 되는데...

매년 1월 1일 기준으로 전국에 대해 표준지 공시지가 50만필지를 공시합니다. 이걸 기준으로 계산을 한다는 얘기지요.

이 작업은 감정평가사들이 먹고사는데 상당한 중요한 일이기도 합니다.

왜냐하면 국토교통부장관은 토지이용상황이나 주변환경 기타 자연적·사회적 조건이 일반적으로 유사하다고 인정되는  일단의 토지중에서 선정한 표준지에 대하여 매년 공시기준일 현재의 적정가격을 조사·평가하고, 중앙부동산평가위원회의 심의를 거쳐 이를 공시해야 하기 때문입니다.

법으로 하라고 되어 있으니까 땅이 없어지지 않는 이상 평생 해야하는 일인거죠!!!

그런데 여기서 주목할 점은 적정가격이 뭘까라는 점입니다.

"적정가격"이라 함은 당해 토지에 대하여 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격을 말함.  적정가격의 개념을 Ratcliff의 최빈거래가능가격에 가깝게 개정함.[2000.1.28]  이라고 되어 있습니다.

정말 어려운 용어입니다. 적정가격...

이게 일반인들의 생각과는 다른 점입니다.

공시지가는 실거래가격이 아닙니다.

머리 좋은 많은 분들이 만들어 놓은 공식이라고나 할까요?

우리가 이해하기에는 난해한 부분입니다.

여기서 얻을 수 있는 작은 결론

공시지가가 높다! 낮다! 이런 말에 흥분하실 필요 없다는 거!!!

특히 남성분들은 소주 한잔 하시면서 엄청난 얘기들을 나눕니다.

매일밤 늦게 까지 남북통일과 세계평화에 대해서 고민하지 않습니까?

그런데도 집에 돌아가면 마나님께 눈총 받고....

공시지가는 실거래가격이 아닙니다.

아니, 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격이라면서~~~ 라고 말씀하신다면 이건 받고 싶은 가격이겠죠?

여기서 괴리가 생깁니다.

공시지가에 땅 내 놓으면 대부분 즉시 팔릴 겁니다.

그러니 공시지가 가지고 너무 열변을 토하지 마시고 이걸 어떻게 활용할까 라는 측면에서

고민을 더 하시는게 건강에 이로울 것 같습니다.

예를 들어, 공시지가가 어떻게 변하고 있는지? 인근의 토지는 공시지가가 어떤 상황인지?

뭐 이런 겁니다.

경매로 낙찰되는 가격은 얼마인지?

이 경우 공시지가의 몇 배에 해당하는지?

이런 것도 중요한 지표라고 생각됩니다.

그런데 공시지가에 이의가 있으시면 이의신청제도를 이용하셔서 적극적으로 대처하는 것도 바람직합니다.

다. 알고 있는 내용이시겠지만...

한번 끄적거려 봤습니다.

아래내용은 국토부 공시지가 사이트 http://www.kais.kr/realtyprice/gsindividual/siteLink.htm

에 있는 내용이니 참고하시기 바랍니다.

* 개별공시지가의 활용

- 토지관련 국세 및 지방세의 부과기준

- 개발부담금 등 각종 부담금의 부과기준

* 개별공시지가의 기준일 및 조사대상

[1월 1일 기준]

- 국세 또는 지방세의 부과대상 토지(국.공유지의 경우 도로 등 공공용토지는 제외)

- 개발부담금 등 각종 부담금의 부과대상토지

- 관계법령에 의거 개별공시지가를 적용토록 규정되어 있는 토지와 시장.군수.구청장이 관계행정기관의 장과 협의하여 개별공시지가를 결정.공시하기로 한 토지

[7월 1일 기준]

- 분할, 합병, 신규등록, 지목변경, 국.공유지가 사유지로 변경된 토지로 개별공시지가가 없는 토지